RICEVIAMO ED INTEGRALMENTE PUBBLICHIAMO LA RELAZIONE SU SOCIETA’ DI TRASFORMAZIONE URBANA ( STU) CHE L'ING. STEFANO MARABETI CI HA GENTILMENTE INVIATO

1 . Premessa

Dopo aver partecipato all’incontro di Scillato sulle Societa’ misto-pubbliche STU e dopo aver studiato la problematica che per me si rileva interessantissima, intervengo sull’argomento con alcune riflessioni che devono contribuire ad affrontare l’argomento alla luce delle attuali normative.

Spero che a questo articolo ne seguiranno altri da parte di autorevoli professionisti , e ciò al fine di poter contribuire a risolvere  i dubbi insiti nel concetto di questa Società per azione mista, avente la finalità di affrontare gli interventi di trasformazione urbana in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti.

Trattasi di una nuova forma di coinvolgimento di partenariato pubblico/privato che deve interessare i centri storici dei comuni delle basse ed alte Madonie, collinari e montani, con la costituzione di una società per azione, aal fine di realizzare interventi miranti alla acquisizione preventiva del patrimonio o delle aree, alla progettazione, alla realizzazione di interventi ,alla commercializzazione delle aree riqualificate ed alla gestione anche degli eventuali servizi pubblici.

L’attività di trasformazione urbana delle STU è chiaramente di pubblico servizio in quanto rientra tra le competenze della Pubblica Amministrazione.

Ma prima di addentrarci nell’argomento mi permetto di evidenziare la normativa che prevede l’istituzione delle STU : l’art.17 comma 59 della legge 15 maggio 1997 n.127 , l’art.120 del D.Lgs 267/2000 e la circolare del Ministero LL.PP. n.622/2000.

Non entro nel merito di precedenti strumenti ( norme e procedure) finalizzati al governo delle trasformazioni delle città esistenti , modalità di intervento legate ad un canale finanziario e destinate per la loro stessa natura ad esaurirsi con la attribuzione delle relative risorse ( vedi programmi di recupero urbano, programmi di riqualificazione etc.) né altri strumenti quali le conferenze di servizio, gli accordi di programma che sono strumenti di concertazione tra gli organi della pubblica amministrazione per raggiungere un obiettivo tecnico e finanziario.

Invece la STU è uno strumento ordinario di intervento per operazioni di rilevante interesse urbanistico, legati alla compartecipazione in sinergia tra il pubblico e il privato.

Tale iniziativa può essere assunta dall’Ente Comune o Città Metropolitana , con partecipazione della Provincia e della Regione; a sua volta la direzione politica ed amministrativa può essere svolta solamente dalla amministrazione titolare delle competenze urbanistiche.

Pertanto la partecipazione della Provincia è legata alla realizzazione di interventi di interesse provinciale e l’Ente assolverà al compito di elemento aggregante tra i diversi comuni; se l’opera indicata ricade nel territorio appartenente a due province ,allora è indispensabile la presenza della Regione.

2 . Individuazione interventi

Le aree urbane , suscettibili di interventi di trasformazione, sono le seguenti:

- aree comprese tra il centro storico e la zona di espansione;

- i centri storici ad edilizia intensiva ,in cui la scarsa qualità edilizia si associa con una insufficienza di servizi collettivi;

- i quartieri di edilizia residenziale pubblica;

- gli insediamenti di edilizia illegale ( quartieri totalmente abusivi).

Inoltre il ricorso alla STU può essere rivolto ad interventi di particolare complessità e valore economico ,per i quali l’amministrazione pubblica intende associare alla propria iniziativa partner privati ,non solo allo scopo di apportare capitali integrativi a quelli pubblici, ma anche per utilizzare la professionalità dei privati e le qualificate esperienze per la gestione economica dell’iniziativa.

3 . Studio di fattibilità

Per quanto concerne la nostra zona ( Madonie basse ed alte) la Provincia Regionale di Palermo ha avuto finanziato, nell’ambito del Po Fers 2007/2013, uno studio generale di massima per la costituzione delle STU.

Propedeutica alla costituzione delle STU sono le risultanze di detto studio.

Bisogna quindi individuare “i temi ed i contenuti dell’operazione di trasformazione urbana e di rigenerazione economico-sociale, la possibilità e le modalità del coinvolgimento dei privati e delle loro risorse per l’attuazione, le aree e gli immobili pubblici e privati non utilizzati o sottoutilizzati interessabili da azioni di valorizzazione mediante partenariato pubblico-privato, i termini ,le condizioni e le modalità operative per la costituzione della STU pubblico-privata, per l’attuazione, il finanziamento e la gestione degli interventi”.

L’esito favorevole dello studio è la condizione indispensabile per la costituzione della STU e l’avvio di tutte le scelte programmatiche e progettuali che troveranno utile collocazione nell’ambito della Strategia Nazionale Aree Interne, nel cui ambito è presente la nostra zona.

I Consigli Comunali aderenti debbono adottate una delibera consiliare che avrà ad oggetto:

• la volontà della costituzione di questa Società;
• l’individuazione di aree o immobili interessati , con la dichiarazione di pubblica utilità;
• la definizione del programma pluriennale , le ipotesi di bilancio e il crono programma , le quote di capitale della società attribuite agli Enti pubblici e da destinare ai privati, con allegato il bando della procedura ad evidenza pubblica per la selezione di tali soggetti privati;
• l’approvazione degli schemi di statuto,,atto costitutivo della Società, nonché della convenzione che disciplinerà i rapporti tra gli Enti azionisti e che dovrà contenere ,pena la nullità, gli obblighi ed i diritti delle parti.

Successivamente alla operatività della delibera si deve procedere alla selezione dei partner privati della STU, scelti tramite procedura ad evidenza pubblica.

Quale tipologia di partner privato deve essere selezionato e quale quota di maggioranza o di minoranza gli deve essere assegnata ?

Tutto dipende dallo scopo della società e dalle caratteristiche dell’operazione che si intende realizzare e precisamente dal modello operativo e organizzativo ritenuto più idoneo per il raggiungimento dello scopo sociale. I soci possono appartenere a diverse categorie, quali imprenditori, finanziatori ( istituti di credito),proprietari di aree o fabbricati, esperti nel projet financing , liberi professionisti etc. e saranno selezionati sulla base di diversi fattori quali apporto di capitali, comprovata esperienza nei settori di maggiore rilevanza per l’attività della STU quali ad esempio la progettazione, la realizzazione,la gestione o commercializzazione degli interventi. E quindi è necessario che la scelta dei partner sia correlata alla normativa prevista per gli appalti di servizi o quella prevista per gli appalti dei lavori.

Va precisato che anche la partecipazione alla società dei soggetti privati proprietari di immobili di interesse della STU – i quali diventano azionisti della società mista mediante il conferimento alla stessa degli immobili – deve essere oggetto di procedura ad evidenza pubblica, attraverso il ricorso alla trattativa privata , come previsto dalla circolare ministeriale.

Gli immobili di proprietà di Enti pubblici possono essere conferiti alla STU in proprietà o a titolo di concessione.

Per i soci privati è previsto il conferimento alla STU degli immobili; in realtà, a mio giudizio, non è chiaro se è solo in proprietà  o anche in concessione. Solamente nel secondo caso ( concessione) ritengo che il privato potrebbe vedere di buon occhio la partecipazione.

Dopo l’esito della gara per la scelta del socio privato , si può procedere alla costituzione della STU ed alla stipula della convenzione tra gli Enti azionisti e la Società mista pubblico-privata , con l’avvertenza che i contenuti essenziali della convenzione devono essere preventivamente inclusi nel bando di gara per la selezione dei privati.

La convenzione deve contenere le prescrizioni e le modalità alle quali la società dovrà attenersi nello svolgimento della propria attività e prevedere le tecniche che consentano la permanente verifica della conformità dell’assetto societario all’interesse pubblico, includendo anche cause di risoluzione o scioglimento del vincolo sociale, nonché gli opportuni strumenti per la verifica della economicità della gestione e per il controllo tecnico e contabile sulle attività della società.

Oltre l’oggetto, la convenzione deve prevedere la durata e le condizioni per eventuali rinnovi o proroghe, modalità e prezzi di cessione degli immobili realizzati, nonché eventualmente l’ammontare della partecipazione finanziaria di ciascuna parte ( diversa dalla partecipazione al capitale sociale) ; le condizioni del loro apporto in natura; i casi di anticipo dei fondi necessari al finanziamento dell’operazione e le modalità di rimborso delle spese sostenute, le penali applicabili in caso di inadempimento della società o di cattiva esecuzione del contratto.

4 . Aspetti operativi relativi al finanziamento della STU

Come previsto dall’art.120 del T.U.E.L. ,nella realizzazione degli interventi di trasformazione urbana, la STU opera in attuazione degli strumenti urbanistici vigenti e quindi si pone come strumento attuativo del PRG in vigore; inoltre l’intervento previsto non deve essere necessariamente conforme ma lo può essere ,prima della istituzione della STU, utilizzando lo strumento della variante urbanistica.

L’acquisizione degli immobili privati da parte della STU può avvenire attraverso la cessione consensuale, con oneri a carico della società, o facendo ricorso alla procedura di esproprio sempre con oneri a carico.

L’attivazione dell’esproprio è possibile perché l’inserimento dell’opera nella delibera consiliare del Comune equivale a dichiarazione di pubblica utilità, anche per gli immobili non interessati da opere pubbliche.

Inoltre la norma relativa alla costituzione delle STU afferma che questa è stata creata per progettare e realizzare interventi di trasformazione urbana e poi specifica che la medesima provvede alla preventiva acquisizione delle aree interessate dall’intervento, alla trasformazione ed alla commercializzazione delle stesse.

Per la progettazione la STU può avvalersi di propria professionalità ( soci) o in mancanza con apposite gare di progettazione mentre l’esecuzione può essere svolta da soci privati o utilizzando le procedure ad evidenza pubblica.

Infine la commercializzazione è la fase più strettamente privatistica, dal momento che mira a realizzare un ritorno economico dell’investimento. Tale attività non ha vincoli e porta a ritenere che i beni da essa prodotti ( immobili a destinazione residenziale,direzionale o commerciale) possono essere collocati nel libero mercato senza limitazioni circa l’individuazione dei contraenti, nella fissazione del prezzo di vendita o di locazione o nelle altre forme contrattuali che ne assicurino la commercializzazione, a meno che le limitazioni non derivino dallo statuto o dalla convenzione.

Quest’ultima ( convenzione) disciplina i rapporti tra l’ente locale azionista e la società.

Si trascrivono qui di seguito i contenuti della convenzione, secondo le indicazioni della circolare ministeriale:

- le prescrizioni e le modalità cui la STU deve attenersi nella attuazione dell’intervento di trasformazione urbanistica;

- la previsione delle clausole di scioglimento del vincolo sociale;

- le clausole che disciplinano più puntualmente i rapporti tra i soci ( quota di finanziamento di ciascuna parte in aggiunta all’apporto di capitale , le modalità di anticipazione dei finanziamenti, le modalità di remunerazione della società etc.).

Ultimata la commercializzazione degli edifici , le società hanno raggiunto il loro scopo e perdono perciò la propria ragione di essere, a meno che le stesse esigenze di commercializzazione impongono una attività da svilupparsi nel tempo ; ciò potrebbe verificarsi nel caso in cui la trasformazione abbia dato luogo a struttura di servizio pubblico locale e l’ente locale ritenga che la gestione del servizio stesso debba essere affidata alla STU , nella considerazione che proprio la gestione costituisca la migliore commercializzazione del prodotto trasformato.

5 . Caratteristiche, vantaggi e criticità dello strumento

La STU rappresenta uno strumento agevole per realizzare interventi di trasformazione urbana di complessità e valore economico , per i quali l’Ente intende associarsi ai privati per ulteriore apporto di capitale e per l’esperienza e la professionalità.

Come in tutte le iniziative vi sono vantaggi e criticità.

I vantaggi vengono di seguito indicati:

• strumento utile soprattutto per trasformazione di aree di proprietà privata alquanto frazionate, di cui non si conoscono i proprietari, può acquisire immobili consensualmente o tramite procedura espropriativa per pubblica utilità;
• si configura come uno strumento attuativo del PRG;
• consente il mantenimento della regia dell’operazione in capo all’amministrazione promotrice, al di là del possesso della quantità di quote; ciò è importante perché l’iniziativa persegue così obbiettivi pubblici e non interessi speculativi da parte dei privati;
• consente al Comune di essere soci con l’apporto solamente del bene in proprietà o a titolo di concessione ,in luogo di conferimenti in denaro  per scarsa liquidità di tali enti;
• l’IVA sugli acquisti e sulle manutenzioni è completamente detraibile dall’iva sulle vendite e sulle locazioni, con possibili benefici finanziari per l’Ente. Si precisa altresì che la STU è assoggettata al pagamento integrale dell’IRES e dell’IRAP sul risultato economico.

La STU presenta le seguenti criticità:

• lunghi tempi per approfondire la fase preliminare ( studio di fattibilità) per la costituzione ed esito favorevole dello studio;
• la necessità di utilizzare procedure ad evidenza pubblica per progettazione ed esecuzione lavori, se gli azionisti privati non sono stati selezionati per svolgere tale attività;
• necessità di sostenere costi ingenti nei primi anni per progettazione, esecuzione interventi, consulenze varie a fronte di ricavi posticipati.

6 . Descrizione dello stato di utilizzo dello strumento in Italia

Attualmente tale iniziativa è presente in alcune regioni quali il Veneto, l’Emilia Romagna e la Campania.

Vi sono tre diverse tipologie di attività societaria:

1)      STU costituite per realizzare interventi puntuali di trasformazione del tessuto urbano;

2)      STU costituite per realizzare opere di nuova urbanizzazione in aree agricole da destinare ad insediamenti industriali;

3)      STU costituite per riqualificare aree caratterizzate dalla presenza di rilevanti strutture.

Di tutte le iniziative presenti in Italia circa un quarto delle STU è caratterizzato dalla prevalenza del capitale apportato dai partner privati ed il 50% circa è dotato di capitale pubblico.

In alcuni casi si tratta di una situazione transitoria e quindi per i primi anni di vita, in altri casi l’assenza del privato è presente anche dopo l’attivazione della società.

Il capitale sociale varia in funzione della struttura della società; pochi hanno un capitale sociale rilevante, il 50% sotto € 500.000  e l’altro quarto attorno ai 120-150.000 €.

E’ chiaro che all’inizio della sua costituzione , data la quasi assenza del privato, le STU devono affrontare una serie di costi ingenti a fronte di eventuali ricavi posticizzati. Pertanto necessita una gestione alquanto oculata ,per evitare esborsi finanziari da parte degli Enti pubblici volti a ripianare le perdite di bilancio.

CONCLUSIONI

Lo studio di fattibilità per l’iniziativa  STU vede coinvolti tutti i comuni delle basse ed alte Madonie ,collinari e montani,  facenti parte della “Città a rete Madonie-Termini” ; tale studio è stato proposto e finanziato alla Provincia Regionale di Palermo.

Nel breve tempo possibile l’intero comprensorio verrà coinvolto dai progettisti per delineare le linee guida per l’istituzione della STU.

In quelle occasioni  tutti i cittadini madoniti saremo  in grado di avere maggiori elementi e  poter offrire  contributi utili per l’elaborazione di questa idea progettuale.

Certamente la crisi economica ci spinge a politiche più oculate, nell’interesse non del solo Comune ma in sinergia con tutti quei Comuni che da tanto tempo condividono obiettivi di maggiore efficienza e progettualità , obbiettivi che coinvolgono  l’intero comprensorio, grazie anche alle agenzie di sviluppo  che offrono stimoli e coinvolgono le popolazioni ad un nuovo modo di programmare.

Pertanto queste mie considerazioni le sottopongo alla riflessione di tutti gli attori del comprensorio Madonita ; esse hanno bisogno di essere ancora affinate e valutate sulla base dei contributi offerti.

Siamo all’inizio per sviluppare questa idea progettuale; a noi il compito di offrire contributi utili per indirizzare il gruppo di progettazione verso un’utile operazione di trasformazione urbana e di rigenerazione economico-finanziario del nostro territorio.

 Ing. Stefano Marabeti

                                                                                                                                             Ing.marabeti@tiscalinet.it

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